월세 30만원 정도로 멋진 15평 사무실 구하는 법 - 2편

저는 티스토리 초심자입니다. 초반이라 이것저것 은근히 신경 쓰이는 게 많아서, 이미 써놓은 글을 다시 써보기를 하고 있네요. 물론 이거 다 쓰면 이전에 올려놓은 블로그는 지울 예정입니다. 다시 쓰려니 마음의 저항이 커서, 미루고 미루다가 간신히 시작합니다. 머, 금방 쓰겠죠?

 

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지산(지식산업센터) 매매시 어떤 점들을 고려하고 주의했는지에 대해 정리해보았다.

 

지역선정

중소형 사무실이 많은 경기도 평촌 주변과 독산동, 가산동, 양재동, 성수동을 틈틈이 살펴보았다.

특별히 목표를 가지고 검색했다기 보다는 평소에 심심풀이로 부동산을 보는 것을 좋아하기 편이라고 할 수 있는데, 내가 여행을 좋아하는 성향과 맞닿는 면이 있다. ^^;;

 

• 평촌 : 당시에 평촌에는 물건이 마른(?) 상태였고,

• 성수 : 성수동은 너무 비싸다. ㅠㅠ

• 양재 : 당시 양재동은 가격이 9평에 15000정도의 오래된 건물의 사무실이 있었는데, 투자 가치가 있을지 잘 판단이 서질 않았다. 나는 항공 지도로 주변 환경을 보기 좋아했는데, 어느정도 그 동네 분위기를 살펴볼 수 있기도 하지만, 기본적으로 여행가서 보는 느낌으로 좋아한다. ㅎㅎ아무튼 그 사무실이 있는 주변 동네가 좋아 보였지만........... 내가 사는 곳으로부터의 접근성이 안좋아서, 나중에 실사를 가야겠다 생각하고는 막상 가지는 않게 되었다. 역시 접근성이 안좋아서인지 귀찮아짐.

• 용인 : 이 지역에서 경매로 나온 저렴한 지산도 고려해보았지만, 이곳은 실제로 가서 보니, 머라고 해야할까, 을씨년스러운 느낌이 안좋았다. 비논리적이라고 할 수도 있겠지만, 개인적으로 그런 느낌이 들면 두번 쳐다보지 않는다.

• 독산/가산 : 마지막으로 독산동, 가산동…여기는 기본적으로 물건이 많다. 그래서 여기를 집중적으로 보다가 제 맘에 든 곳을 찾게 되었다. 역에서 가까우면서도, 숲세권 혹은 강세권인 점이 마음에 쏙 들었기 때문이다.

평촌, 성수, 양재 (순서대로)

 

용인 기흥구, 독산역 근방

 

"그런데 문제가 하나 있었다. 주변 시세보다 약 200만원 정도나 싼 거야,

내가 모르는 문제가 있나?"

 

 

싼 게 무슨 문제냐구?

 

혹시 부실공사라든가, 먼가 약점이 있어서 그런게 아닐까 의심이 격하게 들었다. 그래서 직접 여러 번 가서 이모저모 다 뜯어보고 결정하는데까지 2개월이 걸렸다. 마지막까지 의구심을 내려놓을 수는 없었지만, 아직까지…싼 이유를 본인은 찾지 못했고, 오히려 몹시 만족하고 있다. 앞에 안양천을 따라 펼쳐진 녹지를 산책할 때마다 연이은 사업 실패로 지친 몸과 마음의 힐링이 절로 됨을 느끼고 있으니까. 나중에 알았는데, 여기가 아름다운 벚꽃길로 조금 유명하다고 하더라. 작년에 벚꽃이 지난 뒤에 들어와서 보질 못했는데, 벌써부터 기대 중.

 

 

 

지식산업센터 선택시 고려했던 사항들

다 적었을지 모르겠다. 머든지 바로바로 적어둬야 한다. ^^;;

 

1. 입지가 좋은지? : 역세권 / 숲세권 혹은 강세권(이건 제 개인 취향)

2. 주변의 향후 호재나 악재는 무엇인가?

3. 600만원대인 평당 가격과 앞으로 오를지 혹은 내린다면 어느 정도 일까?

4. 시행사가 괜찮은지? : 대기업 건설사나 대륭 같은 중소기업이지만 전문 기업

5. 부실공사여부 : 대륭이라는 중소기업은 지산 건축 전문기업이라 어느 정도 안심

6. 선호하는 층과 층내의 위치, 크기 등

7. 프리미엄 Fee를 주고 매입할지 여부? : 이건 선택사항이나, 내가 구입한 당시 3월은 부동산 침체기여서 fee가 붙지 않은 매물임에도 선호하는 위치를 고를 수 있었다.

 

 

지식산업센터 매매시 주의 사항들

1. 산업단지(국가산업단지, 일반산업단지, 첨단산업단지)로 모여있는 곳이 여러 혜택면이나, 나중에 매도시 유리하다. 

2. 대규모 지식산업센터가 투자 관점에서 유리한 편으로 대단지 아파트가 유리한 것과 같은 이치.

3. 대출 이율과 대출 비율 체크 : 70~90%로 다양한 편으로, 대외적으로는 80%라고 했으나, 막상 잔금시에 어떤 은행에서는 90%에 좋은 이율을 제시하기도 했다. 많이 비교하고 선택하면 최적의 이율을 고를 수 있다.

4. 대출 이율이 고정인가 변동인가? : 고정이라 확인함.

5. 취득세 50%와 재산세 37.5% 감면 등의 세제혜택과 관련 법률 체크는 필수! : 공장은 5년, 지식산업센터 1년동안 매도가 불가하며, 이를 어길시 세제 혜택받은 거 모두 토해내야 한다고. 여기서 또 주의할 점은 지산도 공장의 기준으로 적용하기도 해서, 관련 기관에 확인해두어야 한다.

6. 사업자가 아닌 경우에는 사업자를 내야한다. 신규로 사업자를 낼 때에는 지산에서 허용하는 사업 종류인지 꼭 미리 확인하라.

7. 실수요자를 위해 저렴하게 공급하는 부동산이어서, 기본적으로 임대사업을 목적으로하는 것은 불법.

8. 그러나 산업단지에서 기업의 경우 임대 전환이 가능하며, 대신 세금 혜택은 무효가 된다.

9. 추천하는 매매 방법 : 분양권 전매나 경매. 개인적인 생각인데, 나는 기다리는 게 싫고, 무엇보다, 건물이 올라가지도 않은 걸 산다는 게 집집하달까, 머 초심자라 그럴 수도 ^^;;

 

 

분양권 전매시 고려사항

1. 전매가 몇번이나 이루어졌는지 확인 : 여러번 이루진 전매는 나중에 등기 칠 때 전매 회수만큼 등기료를 최종 매입자분이 독박으로 다 내게 되는 것 같다.  난 첫번째 전매로 구매했지만, 회수로는 2회에 해당되어 2번 비용을 냈다. 기분 별로.

2. 계약서는 꼼꼼이 봐라. 최대한으로.

3. 공인중개사와 많은 얘기를 자주 해보는 게 좋다. 세상이 아무리 각박하다해도, 많은 대화 속에 진주를 발견할 수 있으니까.

4. 나는 시행사에게 사업자등록증 요청했다. 다들 황당해하던데, 여기서 마음 약해지지 마라. 꼭 확인해보고 싶다면. 의외로 과정이 허술해서 처음 해보는 나로서는 걱정이 많았다. 좀 과하다 싶어도 체크해볼 것은 눈치보지 말고 당당하게 요구하라. 시행사는 부동산중개인들에게는 갑이지만, 매입자들의 갑은 아니니까.

 

 

*** 마지막으로 여유로운 마음이 필수입니다.***

분양권 매매나 전매 계약은 생각보다 할 일이 많아 많은 시간이 소요되니, 이점을 미리 생각해두면 시간 때문에 마음의 여유를 잃지 않을 것이다.

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결론적으로 나름 만족하고 있다. 조금씩 대출을 갚는 방식을 채택해서 월 40만원이 넘게 나가고 있지만, 은행이 집주인이다 생각하고 있다. ㅎㅎㅎ 약 15평 정도 되는 반짝반짝한 사무실을 월세로 이만한 가격에 이용하면 괜찮은 거 아닌가?  그래서 나는 직접 매매를 권한다! ^^

 

 

 

 

 

 

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덧....30만원에 구할 수 있다더니, 다르자나?...이런 오해가 생길 것같아 추가 설명 남깁니다.

15평 사무실을 부가세를 뺀 80%에 해당하는 대출금으로 1억4천 정도로 잡아서 대출 이율을 적용했을때, 실제로 매월 이자로 내는 비용은 대략 30만원대여서 제목을 이렇게 했습니다. 좀더 많이 대출한 경우에 이율이 좀 높게 되었을 때는 최대 45만원 정도 들겠구나로 생각하면 될 것같습니다.^^

 

 

 

2020/03/11 - [재테크] - 월세 30만원에 15평 괜찮은 사무실 구하기 1편

월세 30만원에 15평 괜찮은 사무실 구하기 1편